Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Süreci Rehberi

1. Riskli Yapı Tespiti: İlk Adım

Vatandaşlar, binalarının riskli olup olmadığını öğrenmek için lisanslı kurumlara başvurabilir. Masrafları malikler tarafından karşılanan bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlarca yapılır. Başvuru, elektronik yazılım sistemi üzerinden gerçekleştirilir ve kat mülkiyeti veya irtifakı bulunan yapılarda malikler, arsa paylı tapularda ise yapı sahipleri tarafından talep edilir. Tespit, yönetmelikteki esaslara göre bilimsel yöntemlerle yapılır ve sonuçlar rapor haline getirilir.

2. Riskli Yapı Raporunun İncelenmesi

Lisanslı kuruluşlarca hazırlanan riskli yapı raporu, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya yetki devri durumunda belediyelere sunulur. Raporlar detaylı bir şekilde incelenir; eksik veya hatalı bulunursa düzeltilmesi için geri gönderilir. Uygun bulunan raporlar sonrası, yapının tapu kaydına “riskli yapı” şerhi işlenir. Bu şerh, yapının riskli olduğunun resmi olarak kayıtlara geçmesini sağlar ve süreçteki diğer adımların önünü açar.

3. Tebligat Süreci Hak Sahiplerine Bildirim

Riskli yapı kararı alındığında, malikler ve hak sahipleri bilgilendirilir. Karar, yapıya asılan tutanakla, e-Devlet üzerinden bildirimle ve muhtarlıkta 15 günlük ilanla duyurulur. Ayrıca Bakanlığın internet sitesinde de ilan edilir. Tebligat, muhtarlık ilanının son günü itibarıyla yapılmış sayılır. Bu süreç, şeffaflık ve erişilebilirlik açısından kritik bir rol oynar.

4. İtiraz Hakkı Karara Karşı Başvuru

Malikler, riskli yapı kararına karşı muhtarlık ilanından itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya belediyelere dilekçeyle yapılır. Üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık teknik personelinden oluşan bir heyet, raporu yeniden değerlendirir. İtirazın sonucu, yapının riskli olup olmadığını kesinleştirir ve bu karar bağlayıcıdır.

5. Tahliye ve Yıkım 

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, maliklere tahliye ve yıkım için en fazla 90 gün süre verilir. Bu süre içinde malikler yapıyı tahliye edip yıkmazsa, İdare elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerini durdurur. Yıkım, malikler tarafından yapılmazsa İdare, kolluk kuvveti desteğiyle yıkımı gerçekleştirir. Yıkım masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir.

6. Yıkım Ruhsatı ve Süreç

Yıkım ruhsatı, tahliye ve hizmetlerin kesildiğinin belgelenmesiyle 6 iş günü içinde düzenlenir. Yüksek binalarda statik fenni mesul atanması zorunludur. Maliklerin yıkımı gerçekleştirmemesi durumunda, İdare yıkımı üstlenir ve masraflar Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’a göre alınır. Bu adım, can güvenliği için zorunlu bir süreçtir.

7. Yeni Yapı İçin Anlaşma

Riskli yapının yerine yeni bir yapı inşa edilmesi için maliklerin oybirliği aranmaz; hisse oranına göre salt çoğunluk yeterlidir. Salt çoğunluk, yeni yapım için karar alır ve anlaşmayan maliklerin hisseleri açık artırmayla satılır. Bu satış, tam muvafakat sağlanması için zorunludur ve sürecin ilerlemesini sağlar.

8. Anlaşma Şartlarının Bildirimi

Salt çoğunluk kararı ve anlaşma şartları, noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek duyurulur. Anlaşmayan maliklere e-Devlet veya elektronik posta üzerinden bildirim yapılır. Anlaşma için maliklerin, karar ve sözleşmeleri şartsız kabul etmesi gerekir.

9. Hisse Satışı

Anlaşmayan maliklerin hisseleri, rayiç değer üzerinden açık artırmayla satılır. Satış talebi, İstanbul’da belediyelere, diğer illerde Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine yapılır. Bedel Tespiti ve Satış Komisyonları, süreci yönetir. Satış, önce anlaşan maliklere, ardından üçüncü şahıslara sunulur.

10. Satışın İlanı ve Tamamlanması

Satışın yeri ve zamanı, maliklere ve muhtarlık aracılığıyla duyurulur. İlk satışta sadece anlaşan malikler katılabilir. Satış tamamlandıktan sonra tapu tescili yapılır ve yeni malik bilgilendirilir. Bu adım, tam muvafakat için son aşamadır.

11. Yapım Süreci

Hisse satışlarıyla tam muvafakat sağlandıktan sonra yapım süreci başlar. Yeni yapı, modern standartlara uygun olarak inşa edilir ve vatandaşların güvenli yaşam alanlarına kavuşması sağlanır.